По предварительным данным Минэкономразвития РФ, размеры ипотечного кредитования в стране к концу года могут достичь 500 миллиардов рублей, а к 2010 году прогноз дается на уровне 1 триллион 200 миллиардов рублей. Только за 2006 год объем ипотеки вырос по сравнению с 2005 более чем в 4 раза. Министерство радостно рапортует, что растет и количество выдаваемых кредитов, которые в 2006 году превысило 200 тысяч, активно развивается инфраструктура ипотечного кредитования, а число банков, занимающихся ипотекой, достигло 499.

Однако не все так хорошо, и о развитости ипотеки в стране трудно судить по цифрам и объемам. Возьмем, к примеру, простую однокомнатную квартиру, которая сейчас стоит в Уфе примерно 2 миллиона рублей. С учетом процентов покупатель должен будет вернуть банку за 20 лет уже 6 миллионов. Сто человек дадут уже 600 миллионов. А возьмите трехкомнатную квартиру в современном доме? Вот вам и объемы.

Недавно Федеральная антимонопольная служба (ФАС) и Национальное агентство финансовых исследований провели анализ, результаты которого показали, что рынок ипотеки в стране совершенно не развит. Высокие кредитные ставки, недостаточный ассортимент продуктов, низкая информированность населения о возможностях ипотеки ограничивают доступ к ней, отмечает в своем исследовании ФАС. Кроме того, в ряде регионов наблюдаются монополизм крупных банков и явная поддержка местных кредитных организаций со стороны властей субъектов, что не позволяет создать конкурентную среду.

Одновременно исследовались такие параметры, как уровень информированности граждан об ипотечных программах, условиях предоставления кредитов, темпов реализации государственных жилищных программ и осведомленности об участии в них банков. Данные оценивались за последние 3 года. К сожалению, полученные результаты оказались совсем не радостными. ФАС обнаружила, что банки и население не только не участвуют в госпрограммах, но и практически ничего не знают о них. В лучшем случае гражданам известно всего три направления: национальный проект «Доступное жилье», программа «Молодая семья» и «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». При этом, как отмечают специалисты ФАС, 69% россиян либо не знают подробностей этих программ, либо пессимистично оценивают их перспективы.

Главными причинами сложившейся ситуации на рынке ипотечного кредитования являются: недостаточные доходы россиян, высокие проценты по кредитам, низкое качество продуктов, неполное раскрытие информации по дополнительным выплатам и комиссиям за обслуживание, а также высокая стоимость оформления кредитов и сложность процедуры. И это еще не полный букет. Окончательные результаты исследования ФАС представит в правительство до конца года.

Несмотря на то, что в прошлом году банкирами российский рынок ипотеки оценивался в 200 миллиардов рублей, а в этом он может достигнуть 500 миллиардов рублей, по мнению участников рынка, он находится только на стадии своего формирования. Зарубежный опыт свидетельствует, что объем ипотечного жилищного кредитования может достигать половины ВВП, например как в США, в то время как в России объем ипотеки не превышает 2,4% ВВП.

К сожалению, покупка жилья сегодня является привилегией очень узкой части россиян. По данным аналитиков, только около 10% наших граждан могут позволить себе ипотеку. Недостаточная информированность, на наш взгляд, вызвана как раз неверием граждан в возможность своего участия в программах ипотеки. Люди просто не интересуются и не вникают в условия, понимая, что «не потянут» двадцатилетние выплаты с трехкратным переплачиванием стоимости квартиры.

Директор Башкирского республиканского центра ипотеки и кредита Руслан Газизов так прокомментировал ситуацию: «Монополизма в нашем регионе нет, работает более 30 банков, так что с конкуренцией все в порядке. Действительно, одна из причин недостаточной развитости ипотеки – высокий процент по кредитам, а, кроме того, у нас не вся зарплата официальная. А сейчас банки строго проверяют официально получаемые доходы и, даже имея большую «серую» зарплату, получить ипотеку трудно. Кроме того, влияют высокие цены на недвижимость, недостаточное предложение по объектам недвижимости, которые могут быть прокредитованы. Очень плохо кредитуются частные дома. Малоэтажное строительство находится в зачаточном состоянии по кредитованию из-за высоких цен и трудностей в оформлении земельных участков. И еще один фактор – это то, что в новостройках даже однокомнатные квартиры уже имеют очень большую площадь – 40 и более кв. м, поэтому стоимость квартир очень высока». 

Директор «Городского агентства ипотечного кредитования» Анатолий Мейзлер высказал такое мнение: «Первый фактор – недостаточное количество жилья на рынке. Если в Европе на душу населения приходится около 50 кв. м жилищного фонда, в США – более 70 кв. м, а у нас – около 19–20 кв. м. Поэтому столь малое количество товара на рынке, естественно, поднимает цены. А вторая проблема – отсутствие населения с доходом, соответствующим этим ценам. И сегодня эту ситуацию просто так «разрулить» не удастся. Надо строить, причем по нынешним ценам строить бесполезно – надо строить дешево. Сначала надо выяснить, сколько нужно построить и по какой цене это удастся продать. Потом становится ясно, из чего надо строить, чтобы выполнить эти условия. Малоэтажное строительство из недорогих материалов пока у нас вообще не организовано. У России здесь опыта нет. Получается, что проблемы в другом. Само по себе ипотечное кредитование никому не нужно, это просто банковский инструмент. Есть жилищная проблема, и очень серьезная. Она в этом вопросе первична, и проблема это государственная. Если государство не будет делать программы, как это делают высокоразвитые страны, то эту проблему не решить».

Получатся, что антимонопольщики «роют не там», и «собака зарыта» совсем в другом месте. Не решив вопрос со строительством по принципу «много и дешево», нечего вообще сетовать на неразвитость ипотеки и потерю интереса к ней гражданами страны.